Новости

Новости

Елена Иванкина: Новый налог на жилье может иметь самые серьезные последствия

21 Октября2014
Елена Иванкина: Новый налог на жилье может иметь самые серьезные последствия

ИТАР-ТАСС публикует статью директора Института отраслевого менеджмента РАНХиГС, декана Факультета экономики недвижимости, д.э.н. Елены Иванкиной «Все риски в кадастре».

Переход на новые принципы налогообложения жилья хоть и планировался давно, но вызвал очень широкий резонанс в обществе. Это неудивительно – жилье остается главным и самым дорогим активом большинства домохозяйств, главный итог приватизации в России, налог на который в течение более двадцати лет был по сути копеечным. Теперь ситуация кардинально меняется, что может повлечь самые серьезные последствия для рынка недвижимости и нашего общества в целом.

Чтобы понять, что произошло и как изменится налоговая база для владельцев жилья, попробуем объяснить, что же такое кадастровая стоимость жилья. Данная стоимость рассчитывается с использованием так называемого метода массовой оценки, применяемого для проведения справедливой оценки всех объектов недвижимости. Обязательные научные исследования и экспериментальные расчеты обеспечивают единообразие при определении стоимости объекта. Объектом недвижимости может быть земельный участок, жилые объекты, гаражи, а также объекты производственной и коммерческой недвижимости. Размер земельного налога на основе кадастровой стоимости земельных участков определяется уже на протяжении восьми лет (с 01.01.2006 г.). Объекты коммерческой недвижимости облагаются налогом в размере среднегодовой стоимости имущества с 01.01.2014 г. А с 01.01.2015 г. вся жилая и нежилая недвижимость (гаражи и прочее), находящаяся в собственности физических лиц, будет облагаться налогом по кадастровой стоимости.

До 2015 г. налог на недвижимое имущество физических лиц исчисляется на основе инвентаризационной стоимости. Например, в домах сталинской постройки в Москве для квартир площадью 100 кв. м данный налог составлял в среднем 250 руб. в год, а в среднем по России – 123 руб. на одного налогоплательщика. Для сравнения, земельный налог на одного налогоплательщика в настоящее время составляет 749 руб. в среднем по России и 1990 руб. по Московской области.

Главное, что базой расчета кадастровой стоимости является рыночная оценка. Ставка налогообложения на уровне 0,1% от кадастровой стоимости будет действовать для жилых домов и жилых помещений, гаражей, машиномест, незавершенных жилых домов, хозстроений; 0,5% – для «иных зданий, строений, помещений, сооружений»; и 2% – для дорогой недвижимости (кадастровой стоимостью свыше 300 млн руб.), а также торговых и офисных центров.

Для примера можно рассчитать налог для квартиры эконом-класса площадью 50 кв. м в Москве. Рыночная стоимость такой квартиры составляет около 200 тыс. руб. за кв. м, а общая стоимость квартиры составит 10 млн руб. Соответственно, налог в размере 0,1% составит 10 тыс. руб. в год. Федеральным законом предусмотрены налоговые вычеты, уменьшающие налогооблагаемую базу в отношении квартир – на 20 кв. м, для комнат – на 10 кв. метров и для жилых домов – на 50 кв. метров. Если мы уменьшим площадь рассматриваемой квартиры (50 кв. м) на величину вычета – то есть на 20 кв. м, то налогооблагаемая база составит 30 кв. метров. Соответственно, налог составит 6 тыс. руб. в год. При этом, в соответствии с законом, сохраняются все льготы по налогу на имущество, однако они предоставляются только по одному из объектов недвижимости в каждой категории (квартира, дом, гараж). Собственник, имеющий два и более объекта одной категории, должен сам выбрать, по какому из объектов ему выгоднее получать льготу.

Для кого новый налог окажется наиболее чувствительным? В наибольшей степени это будут собственники крупных объектов недвижимости или нескольких объектов. Так, для квартир стоимостью более 300 млн руб. годовой налог составит более 300 тыс. руб. Если при этом будет применяться повышающая ставка налогообложения, то при ставке 0,3% налог составит 900 тыс. руб. Регионы и муниципалитеты получат право снижать ставку налога до нуля или повышать ее с 0,1% до 0,3%. Конечно, местные бюджеты должны иметь более значимую доходную составляющую, т.к. на них лежит обязанность содержать в порядке школы, детские сады, дороги, изношенные коммуникации. На все это нужны деньги. Тем не менее необходим компромисс между интересами местных бюджетов и населения.

Налог на недвижимость в собственности существует во всех развитых рыночных странах. Доля имущественных налогов в совокупных федеральных налоговых доходах США составляет 11%, а в налоговых доходах муниципалитетов США – 71,4%. То есть в муниципалитетах это – основа доходной части бюджета. И в этом можно усмотреть главную опасность взимания чрезмерных налогов.

Дело в том, что кадастровая стоимость является очень уязвимой с точки зрения ее анализа и исследования, что доказывает более чем 10-летний опыт экспертиз кадастровой стоимости земельных участков, проводимых нашим факультетом. Часто кадастровая стоимость земельных участков рассчитывалась под нужды доходной части местного бюджета и не соответствовала объективной оценке стоимости. Так, в трех исследованных регионах России кадастровая стоимость для крупных налогоплательщиков превышала рыночную стоимость их участков в 20 раз. А опыт прошлого года показал, что при введении 1,5%-ного налога на кадастровую стоимость объектов коммерческой недвижимости размер налогов вырастал до шести раз за счет неправомерного раздувания кадастровой оценки объектов.

Все этого говорит о том, что с социальной точки зрения решения местных властей, от которых будет зависеть размер налога, должны быть очень продуманными. Объективный рост налога в сочетании с недобросовестной оценкой кадастровой стоимости может заметно ухудшить положение незащищенных слоев населения и привести к социальной нестабильности в обществе. Впрочем, это не значит, что новая схема расчета налога вредна. Переход на кадастровую оценку необходим, так как в настоящее время налоги необоснованно занижены. Но введение новых принципов налогообложения недвижимости должно проходить под общественным контролем и при постоянном мониторинге.

Оригинал статьи:
http://itar-tass.com/opinions/2295

Контакты

СПРАВОЧНАЯ СЛУЖБА



Многоканальный телефон:
+7 499 956-99-99

E-mail:information@ranepa.ru
ПРИЕМНАЯ КОМИССИЯ
119571, г. Москва,
Проспект Вернадского, д. 84
Бакалавриат и специалитет:
Call-центр:
+7 499 956-99-99 (многоканальный)
Часы работы: 10.00 – 18.00

Магистратура:
Контакты приемных подкомиссий факультетов/институтов Академии
ПРЕСС-СЛУЖБА
119571, г. Москва,
Проспект Вернадского, д. 84, к. 2

Телефон:
+7 499 956-99-69



E-mail:press@ranepa.ru
Гостинично-жилой комплекс
119571, г. Москва,
Проспект Вернадского, д. 84, к. 2

Телефон:+7 499 956-00-44+7 495 434-33-25

E-mail: reserv@ranepa.ru

Президентская академия - лидирующий вуз России!